Тагове

Сродни публикации

Сподели това чрез

Строително- инвестиционни проекти

Искаме да представим на вашето внимание едни от най-често задаваните въпроси свързани с управлението на строително-инвестиционните проекти, на които арх. Георги Савов и арх. Николай Симеонов дават отговори на базата на своя практически опит в областта.

1.Какво представлява тази дейност?

Дейностите по Управлението на строително – инвестиционния процес са различни в зависимост от етапа на реализацията на проекта. Структурите, които извършват тази дейност се състоят от много на брой предимно строителни специалисти, всеки от който има строго определени функции в отделните фази на проекта. Разбира се, както е при всички останали участници в инвестиционния процес и тези структури са строго йерархични по отношение на вземане на решение и степен на отговорност и се оглавяват от ръководител проект от името, на който се дават всички решения, становища, експертизи и др. Задачата на екипа от специалисти е във всяка фаза от инвестиционния проект, като част от екипа на Инвеститора / Възложителя и от негово име да ръководят и изпълняват ангажиментите му на основен участник в строително – инвестиционния процес. Освен по Закона за устройство на територията, Възложителя има вменени задължения и отговорност и по другите закони, наредби и нормативи регулиращи строително-инвестиционния процес.
 

2.Къде е мястото на тази дейност в целия инвестиционен процес?

Огромно е многообразието на инвестиционни проекти, в които е включена строително-инвестиционната дейност във всичките и многообразия от ремонти и преустройства до ново строителство. За някои проекти строителната дейност е само един от многото компоненти. В тези проекти строително-инвестиционния процес е подчинен на водещата за конкретния проект технологична дейност.
Има и проекти, за които строителният продукт е крайната форма на тяхната реализация. В тези случаи ролята на екипа по управление на строително инвестиционният проект е водеща.

3.Кога започва и кога приключва?

Инвеститорите включват структурата по управление на строително – инвестиционния проект към своя екип от специалисти още при възникването на инвестиционната идея, която съдържа в себе си строителна част. Различните фази и обща продължителност на инвестиционния процес са показани на Схема – 1.
ПИП: На база предварителното инвестиционно намерение и формираните от това изисквания към строителна част, се извършват прединвестиционни проучвания. Те включват проучвания и анализи заедно с юристите и другите специалисти на Инвеститора на възможни или избрани терени по отношение на техния статут и градоустройствени показатели, ако има такива и най-вече по отношение на захранването му с инфраструктура като пътища, вода, канал и електричество. Евентуалната възможност за заустване на пречиствателно съоръжение, ако се налага такова и още много други специфични и изключително важни за крайния успех на инвестицията фактори. Освен доклад с анализ и препоръки се изготвят графични схеми и чертежи доказващи целесъобразност на инвестиционната идея по отношение на обемно-пространствените и параметри, прогнозна стойност и срок за реализация. Не са малко случаите, когато инвестиционната идея е приключвала още на тази фаза, доказвайки съществените разминавания между очакванията на Инвеститора и реалните параметри на проекта.
ППП: Ако идеята продължи следва фазата на Предпроектни проучвания. В нея се правят по-подробни обемно-устройствени и функционални схеми и площоразпределения съгласно заданията, които другите участници от екипа на Инвеститора подават. Отразяват се изисквания на отдела за продажби, на специалиста по сигурността, на експлоатацията и управление на сградите и много други. Още на този етап трябва да се държи сметка за съответствието на формиралата се архитектурната идея към очаквания прогнозен бюджет. Икономистите от екипа на Инвеститора сверяват разчетите, които са изготвили по отношение начина на финансиране на инвестиционната идея, очаквана реализация със съответна възвръщаемост и много други. Крайната цел на този етап (фаза) е да се формулират изискванията към проектантите, както и да се потвърди целесъобразността на инвестиционната идея. Тази фаза завършва с изготвяне на подробно техническо задание за проектиране по всички части.

ИП, ТП и РП: Следващите фази са Идеен, Технически и Работен проекти. Задачата на екипа по управление на строително-инвестиционния проект е да следи спазването на заданието по всички части и приетите икономически параметри. Всяка фаза от процеса на проектиране завършва с количествени сметки, които със съответната степен на точност прецизират приетия първоначален бюджет. Всички фактори, които могат да доведат до отклонения от тези стойности и сроковете за реализация своевременно се констатират и регистрират. След анализ от целия екип на Инвеститора се дават съответните решения за начина на продължаване на проекта. Възможни и напълно нормални са дори съществени промени в някои от приетите параметри на проекта. В първите етапи от проектирането това не следва да се отрази в крайните стойности на бюджета. В добрите практики етапът на проектиране допуска да се удължи с необходимото време и средства до изчерпване на всички възможни варианти. Дори и по-дългото време за проектиране да се отрази на предварително приетите срок и цена за тази дейност, то това ще се компенсира многократно само от факта, че по този начин се е избегнало да се правят промени в хода на изпълнението. Това е едно от най-трудните за управление и прогноза обстоятелства, които могат да възникнат в хода на реализацията на един инвестиционен проект. Най-често именно подценяването на етапа на проектиране и планиране в инвестиционния процес и произтичащите от това неизбежни промени на проектната документация в хода на строителството са причината за провала на много добри инвестиционни намерения.
В тази фаза се избера консултант – надзорник, който изготвя доклад за съответствие на инвестиционни проекти и ръководи процедурите за издаване на разрешение за строеж.
Тези фази завършват с изготвяне на пълна проектосметна документация по всички части.

Избор на изпълнители: На база създадената в проектните фази документация от екипа по управление на строително-инвестиционния проект се изготвят тръжните книжа и провеждат конкурсите за избор на главен изпълнител, подизпълнители и доставчици на оборудване, машини и съоръжения. Изготвят се окончателни генерална сметка и график за изпълнение за проекта.

Изпълнение на строителната площадка: Етапа на реализация на проекта на строителната площадка, започва след избор на консултант – надзорник, който създава документацията за откриване на строителната площадка и заповедна книга на обекта. Различни специалисти от екипа по управление на проекта упражнява ежедневен контрол от името на Възложителя / Инвеститора на всички участници в строителството. Одобрява договори, срокове, плащания, цени. Съвместно с проектантите одобрява мостри на предвидените в проекта материали и конструкции. Отговаря и взема решения по въпроси отнасящи се към Възложителя в качеството му на основен участник в инвестиционния процес. Следи от негово име за спазването на всички договори и графици за изпълнение. Приема и одобрява за плащане реално извършените строително-монтажни работи и доставки. Води рекапитулационни сметки по всички части, като по този начин следи за плануваното влагане на средствата. Изготвя седмични и месечни справки за прогреса на проекта на базата, на които икономическия и счетоводния екип на Възложителя следят за изпълнението на приетите от тях параметри. Своевременно регистрира и взима необходимите решения при констатиране на отклонения на контролираните параметри. Съвместно с надзора, изпълнителите, проектантите и доставчиците на оборудване и съоръжения, изготвя документите и организира приемателните комисии. Получава акта за въвеждане на обекта в експлоатация.
Създава окончателна рекапитулационна сметка за обекта.
Организира приемането на обекта и съоръженията в него от екипите на Възложителя.

Гаранционен период за добро изпълнение: В етапа след пускане на обекта в експлоатация констатира евентуални гаранционни и извънгаранционни дефекти и организира тяхното отстраняване. Съвместно с екипите по експлоатация и управление на сградите договаря и съдейства за организацията на текущата и следгаранционна поддръжка на основните съоръжения.
Отговаря за съответствието на предвидените в проекта енергийни разходи в хода на експлоатацията. Срокът на този етап, обикновено съвпада със срока на ефективно задържаната гаранция за добро изпълнение на Главния изпълнител и е около 1-2 години.
В много случай съдействието продължава и след изтичане на ангажиментите по договора с Възложителя.

 

4.Къде е мястото на структурата по управление на строително-инвестиционният проект в екипа на Възложителя / Инвеститора?

Във всички случаи управлението на строително-инвестиционната дейност не може да съществува самостоятелно. То е структурирано да бъде част от екипа на Възложителя / Инвеститора. Обикновено около собственика на парите – Инвеститора съществува относително постоянен екип от специалисти с които той управлява дейността си. Това са юристи, икономист, счетоводител, отдел продажби, поддръжка и експлоатация на неговия сграден фонд, технолози и др. Специалистите по управление на строително-инвестиционните проекти са част от този екип, когато в инвестиционната идея се включва и строителна дейност. Тогава в този състав, заедно с Инвеститора се обсъждат всички гледни точки на инвестиционната идея. Търси се баланса на всички мнения, защото само тогава тя може да е успешна. В нашата практика е имало случаи, когато на пръв поглед много добре структурирана от икономическа, юридическа и счетоводна гледна точка инвестиционна идея се е оказвала неудачна или дори невъзможна, когато е анализирана от нейната строително инвестиционна страна. Това е спестило огромни средства от загуби за Инвеститора.
Безкрайно е многообразието на обстоятелства, които могат да възникнат в процеса на реализацията и още повече, когато това е процес с продължителност от няколко години и не на последно място се извършва в нашите специфични български условия. Всички сме свидетели на редица примери, когато една инвестиционна идея започва с най-добри намерения, но поради липса на именно този екип около Инвеститора драстично се проваля в процеса на изпълнението. В повечето случаи разминаванията са по отношение на предвидения бюджет за строителство, срокът и за реализация, технологични и експлоатационни проблеми, несъответствие с актуалните изисквания на пазара и много други.

 

5.Какво включва дейността и какви са разликите и приликите с надзора, инвеститорския контрол, инженер по FIDIC

Много често тази дейност не е разпознаваема като самостоятелна или обобщаваща функциите на познати участници в строително-инвестиционния процес. Възложителите / Инвеститори без достатъчно опит както и голяма част от служителите в държавните и общински администрации не познават същността на тази работата. Те по най-интуитивния и повърхностен начин приравняват дейността по управление на строително-инвестиционните проекти с функциите на по-добре познатите на тях фигури от строителството, преписвайки им несвойствени за тях компетенции.
Най-фрапантен е примерът с бъркането на функциите на надзора с дейността по управление на строително-инвестиционните проекти. От факта, че надзора съгласно наредбата за тази дейност прави оценка за съответствието на инвестиционните проекти, дори законодателят / в някои текстове от ЗУТ/ греши, като заключава, че именно това е представителят на Възложителя в строителния процес. От казаното преди това и от схемата на етапност на инвестиционния процес е пределно ясно, че лицензирания надзор се включва в този процес на фаза ТП и приключва при въвеждане обектите в експлоатация. Неговите дейности са ясно и недвусмислено регламентирани в наредбата уреждаща тази дейност и там изобщо не присъстват описаните в предходните точки задължения и отговорности.
Най-често се бърка понятието приемане и не се разбира различния смисъл и функция на приемането на скритите работи и изготвянето на съответните протоколи за това от надзора и приемането на същите неща от съответните специалисти от екипа по управление на проекта. За разлика от надзора, тях това приемане не се изчерпва само с констатация дали изпълненото е качествено и в съответствие с проектите. За екипа по управление на проекта приемането на даден вид и обем работа е част от сключен преди това договор. Това са изплатени до момента аванси, междинни плащания и на базата на това одобрение на нови плащания. Констатация и оценка на приетите работи съгласно междинните и крайни срокове по графика на обекта. Регистриране на евентуално забавяне и изпълнение на произтичащи от това санкции. Съгласуване и координация на приетите работи с другите участници в строителния процес. Още много други анализи и конкретни действия, които следва да се извършат от специалистите по управление на проекта за разлика от тези на надзора при едно на пръв поглед еднакво приемане на един и същ вид работа.
Бъркат ни също с инвеститорския контрол. Това обаче не мога да го квалифицирам като грешка, защото е неразделна част от нашата дейността по управление на строително-инвестиционните проекти.
Грешката или неразбирането е в това, че за много от Възложителите / Инвеститори дейността на инвеститорския контрол на обекта олицетворява всички дейности по управление на проекта, пропускайки цели етапи преди и след нея.
Най-близък аналог на дейността управление на строително-инвестиционните проекти е това на инженера по FIDIC. За съжаление, тези доста точно дефинирани принципи на функциониране на строително-инвестиционния процес са в пълно противоречие с действащите в България закони и нормативи. Опитите да се интегрира тази дейност с действащия ЗУТ са доста повърхностни, направени с неразбиране и поради това допълнително объркващи, какъвто е случая с параграф 24 от заключителните разпоредби в ЗУТ.

 

6.Какво струва това и кой може да го прави?

Естествено след всичко това възниква въпроса кой прави всичко това? Най-общо казано това може да се прави от личности със съответни структури зад тях, който би трябвало да отговарят на следните изисквания:
Висше техническо образование в съответната област
Стаж минимум 5-10 години като водещи проектанти с пряко участие на строителни обекти в съответната специалност.
Познаване на действащите законови и нормативи.
Умения за работа с документи, създаване и ползване на проектно – сметна документация.
Това са само част от необходимите качества. От тях се вижда, че те до голяма степен съвпадат и с изискванията към водещите проектанти, както и с тези упражняващи надзорната дейност.
В действащия ЗУТ на няколко места се споменава най-общо за тази дейност, като тя се нарича консултант, който може да изпълнява пред инвестиционно проучване, подготовка на проектантски процес и координация на строителния процес до въвеждане на строежа в експлоатация. В Наредба 4 за обхвата и съдържанието на инвестиционни проекти също са изброени част от тези дейности, но този път като ангажимент на проектантите.
От това вероятно следва, че дейността управление на строително-инвестиционните проекти може да се изпълнява от проектантския екип, защото в него има необходимите специалисти, от надзора или от специално създадена за това структура. Не е случайно, че на тази тема се говори в условно наклонение, защото в нашето законодателство нямаме точни правила регламентиращи тази дейност. Редно е това да се дефинира в законите и нормативите регулиращи строително-инвестиционния процес, като по този начин се определят еднозначно правата и отговорностите на лицата упражняващи тази дейност.
Едно обаче смея да твърдя категорично. Не бива тази дейност да се налага като задължителна нито само на главния проектант, нито на надзора или някаква трета специална структура. Много голяма част от проектантите и от надзора нямат нито специфичния опит, нито афинитета и желанието да извършват тази дейност, без това да ги прави по-лоши или по-добри специалисти в своята област. В правото на Възложителя / Инвеститора е да избере и да се довери на човека и неговата структура които ще го представляват пред останалите участници в инвестиционния процес така както е избрал и се е доверил на своя зъболекар, хирург, авиокомпания, банкер и много други дейности, от които зависят основните му жизнено важни неща.
Каква е цената – всеки Възложител / Инвеститор, който е минал по този път знае, че това са трудноизмерими неща. Поразиите и загубите, както ползите и преките печалби от избегнатите загуби и забавяния могат да се измерват в милиони евро.
Много пъти нашата цена я печелим за Инвеститора, като я спестяваме от неговите разходи още в етапа на изкопните работи. Офертната цена не е гаранция и фактор за качеството на нашата работа. Възложителят / Инвеститор трябва да направи своя избор след задълбочен анализ на личността и структурата, имаща претенция да може да извършва тази дейност. След внимателен анализ на обектите, които е завършил, мнението на инвеститорите за които е работил. Но основен и водещ фактор трябва да е доверието, а както всички знаем то трудно се печели и лесно се губи.

 

7.Какви са ползите от тази дейност като част от екипа на Възложителя / Инвеститора в различните етапи от реализацията на инвестиционния проект?

Ползата от формирането на този екип и съвместната му работа още в самото начало на инвестиционната идея е преди всичко ФИНАНСОВА. Колкото по рано в една инвестиционна идея, в която има строителен компонент се анализира от всички гледни точки, толкова по-малък е рискът за инвестицията. По малка е вероятността за евентуални съществени промени в хода и на нейната реализация, а от там и запазване на планираната крайната стойност и срок на реализация за проекта.

За повече информация: www.a-3.bg