Реконструкция и адаптация на дом „Родна стряха“ в бизнес инкубатор

ПРЕДПОСТАВКИ
Световната финансова криза доведе до редица промени в международните отношения и съответно макрокономическото статукво  в световен план. От водеща  сила, Европа се оформя като маргинал в следствие на застаряващото си население, изчерпани ресурси и тн. Признак за това е високата безработица,която наблюдяваме –  особено сред младежите.
Решението на проблема, предложено от комисиите на Европейския съюз е поощряване на предприемачеството – мярка водеща до увеличение на БВП на страните членки, намаляване на безработицата, стабилизиране на икономиките.
Предприемачеството в България има сериозна основа – индивидуалистичният характер на българина и склонността му към риска са задължителни качества при този тип инициативи. Статистически сме на първо място по желание и намерение да започнем собствен бизнес в идните 5г. в Европа.
Обучението по предприемачество все още не е навлязло сериозно в България. Това е съществена спънка за създаването на малки и средни предприятия – гръбнакът на всяка икономика. В помощ на желаещите да станат предприемачи идват т.нар стартъп акселератори – холдинги, занимаващи се с фасилитирането и развитието на новостартиращи организации. У нас те са 2 – Еleven и LAUNCHhub. Занимават се с финансиране и консултиране на идеи и малки компании. Данните от изготвени статистики и прогнозите за бъдещия бизнес климат предполагат лавинообразно развитие на такива инициативи. За осъществяването на този контакт е необходима съответната сграда – бизнес инкубатор.
Изборът на подходящо място за проекта бе свързан с намиране на подходящи терени, заснемане и оценяване.
Основно условие беше на тях вече да съществува устойчива структра, която да послужи като „домакин“ на предложената в проекта функция.
При офисните сгради, особено бизнес инкубаторите, от особена важност е близостта до други офисни площи и сгради – този процес способства за синергията между различните фирми и съвместната им работа.
В момента има два основни клъстъра, които в бъдеще ще търпят развитие – отсечката с офиси на бул. България в участъка между бул. Гоце Делчев и Околовръстното шосе и планирания Технопарк на Цариградско шосе в непосредствена близост до Площада на авиацията.
След внимателна селекция, позицията в София, физическото състояние, архитектурните качества и историята на бившия дом „Родна стряха“ предопределиха избора му за обект на проекта.
ОРИГИНАЛНА СГРАДА
Сградата е била предвидена за хотел, ситуиран извън границите на София през 80-те години. За автор е избран изключителния и много успешен български архитект Богдан Томалевски.
За изпълнение на поставената задача той изготвя функционално зониране със:
Сутеренен етаж – паркинг, технически помещения и кинозала,
Партер – общи помещения и фоайета;
Първи етаж – конферентни зали;
Втори етаж – ресторант;
Трети етаж – хотелски стаи;
Четвърти етаж – технически помещения.
Сутеренният етаж e заобиколен от проходна галерия, осветяваща помещенията по естествен начин.
Сграданата е структурирана на принципиа на окачените етажи – четири мощни ядра, събиращи вертикалната комуникация, служат за основна носеща конструкция, поемаща усилията от етажите и транспортираща ги към фундаментите. Плочите са изляти върху касетирана конструкция от напрегнати стоманобетонови греди с височина един метър. Етажите надстърчат един над друг с увеличение във височина. В периферията си плочите са свързани с монтажни колони, целящи съвместна работа на различните площи с цел преодоляване на достигащите до 10 метра конзоли.
На подобен принцип са изградени сградата на Профсъюзите, Външно министерство, обществената част на Резиденция Бояна – Национален исторически музей.
Сградата така и не е довършена – последната плоча и главните греди, крепящи конзолните надстърчания остават единствено в чертежите на арх. Томалевски. Монтажните колони предвидени за периферята на сградата също не са поставени. Тези специфики оставят дом „родна стряха“ в състоянието, което познаваме днес – обгърнат от гъсто стоманено скеле бетонов скелет.
Площта от близо 8000м2  и позицията в зона от ОУП СМФ предполагат неограничен потенциал.
ПРОЕКТЪТ
В решението, което предлагам има няколко основополагащи принципа:
Целесъобразност;
Контекстуалност към оригиналното решение;
Запазване на ниска цена с оглед на реалните възможности за реализация.
“StartUpHub” е ситуиран в изключително неблагоустроения столичен квартал „Манастирски ливади“ – местност управлявана повече от частни интереси, отколкото от градоустройствени и етични правила и норми. Прави впечатление яркото отсъствие на обществени и зелени отворени площи. Това е възможност за популяризиране и успех на предлаганата от мен сграда. Оформянето на отворен за всички покрив – градина ще даде възможност на хората от „Манастирски ливади“ да се насладят на непознат досега поглед към Витоша и града, както и време след зеленина и спокойствие.
Основното предизвикателство пред проекта е решаването на конструкцията на сградата. 25-те години на дъжда изглежда са имали малък ефект върху нея – бетонът и армировката показват минимални следи на износване и корозия. Вложените материали са били от най-високо качество.
За връщане на живота в сградата предлагам запазване на конструктивната схема от оригиналния прокт – 4 мощни ядра, носещи оребрените плочи и свързващи елементи по фасадата, осигуряващи съвместна работа на плочите. Първата стъпка е изграждането на планирания последен етаж с трансформирани носещи греди – така както е в проекта на арх. Томалевски. Различното в моето предложение е, че гредите са в последния етаж и са изградени от стомана, а не от бетон върху последната плоча, както е предвидено преди 30г. Тази промяна решава редица конструктивни и естетически проблеми.
Свързващите фасадни елементи придават основния характер на сградата – те са и гръбнакът на връзката й с околните площи в квартала. Смятам, че 25-те години, които тежкото стоманено скеле е прекарало там са му придали бит, както и че в него се крие изключително очарование. Юридически това право на „бъдене“ не съществува, но считам за противоестествено и неконтекстуално изключването му в евентуална бъдеща реализация.
Предложението ми запазва идеята за носеща фасадна система, както и съществуващата мрежа, трансформирайки двете в нова модерна конструкция от пръти, наподобяваща облак по формата и характера си – идея набираща популярност в съвременните световни архитектурни решения. „Облакът“ се движи в синхрон с конструктивните динамики и изисквания на същестуващите плочи – той е дебел и наслоен в близост до ядрата и отстъпва ефирно там, където съвместна работа не е  необходима. Ефектът е симулиран  чрез генеративните методи, които съвременният софтуер предлага.
Пространството между четирите ядра използвам като комуникационен вертикален „канал“, свързващ терена с покривната градина и трите етажа. В зависимост от функцията си, те има различна степен на достъпност от публиката – тези разположени по-близо до земята са отворени, докато с изкачване нагоре на посетителя се дава все по-малка свобода на движение Този способ спомага за оформянето на серия централни площи – връзка между етажните функции и свободни пространства за почивка и комуникация.
Поради голямата дълбочина на сградата, тези площи биха останали мрачни. Решавам този проблем, перфорирайки плочите на места, където не преминават греди, позволявайки си най-много да прекъсвам греди от решетката само ако разстоянието не достигне критичния размер от 2 модула – 1,80 метра. На местата на перфорациите се подлага стоманени решетки с лист плексиглас отгоре.
От покрива до фоайето преминават 5 комина, транспортиращи светлина до входната част. Те функционират на принципа на перископа и на етажите, през които преминават транзитно, служат като своеобразни осветителни тела.
До сутерена се достига по периферна рампа, около която се развива отворен паркинг. Запазено е киното, планирано от арх. Томалевски, като към него са добавени съблекални при желание за разиграване на пиеси или спектакли.
Техническите помещения са разположени зад гърба на кино залата. Отделени са стаи за вентилация, геотермална инсталация, електрификация и BMS. Складовете и зареждането на разположения на първия етаж ресторант са свързани с коридор, преминаващ от закрития паркинг до вертикалните комуникационни ядра. Мръсният поток от кухнята е преминава през друг коридор навън от сградата.
Най-потърпевши от кризата са хората съссвободни професии – артисти, дизайнери, художници. В сградата има специален участък, посветен на развитието на изкуство. Това дава възможност за осъществяване на връзки между бъдещите предприемачи и хора с интереси съвсем различни от техните. От друга страна прави образа на сградата по-атрактивен и интересен – изключително важен критерии за успеха на подобно начинание.
Артистите са разположени на три нива около южната фасада, образувайки своеобразен център  на изкуствата.
На партерния етаж се осъществява важната връзка сграда – околни пространства. Фоайето е оформено като галерия, излагаща работата на артистите. Динамиката с различните нива, заложена от Томалевски, е продължена чрез пластични решения и перфорации в съществуващите стени и създаване на нови функционални връзки между групите в сградата.
Първият етаж е свързан с партера чрез атриумно пространство и широка интериорна стълба. Той е също толкова публичен, колкото и предходния – на него разполагам ресторант с кухня, книжарница, пространства за събития и дейности под наем – йога, детски работилници, семинари, обучения, танци и тн.
Вторият етаж има възможно най-отворена и свободна форма – централното пространство е отделено от периферията чрез стелажни системи и в него се развива приятно кафене. Библиотека със специализирана литература предлага набор от произведения – както в хартиен, така и в дигитален формат.
Периферията е заета от администрацията на сградата, както и от широки площи със стартиращи компании. Конструктивната схема позволява голяма планова свобода, затова и на обитателите е дадена властта при развиване на разпределението.
Третият етаж е изцяло офисен – предвижда се вече изградените и успешни компании от втория етаж да се преместват тук, вече като равнопоставени пълноценни наематели на пазарен наем. Създадена е възможността за наемане на офисна площ, както и на индивидално или споделено бюро. Централната площ запазва свободата си, но разположението на стълбищните клетки ограничава транзитно преминаващите посетители само до поглед към съдържанието на етажа.
Сградата е „затворена“ със стоманена дограма, като конструкцията на държачите е от външната страна на кожата, за да осъществи връзка с носещия „облак“.
Подовете са завършени с шлайфана циментова замазка – под нея се крият серпентини, провеждащи подово отопление. Водата в тях се затопля чрез система за геотермална енергия, пасивно средство, поддържащо температура около 20 °С. Голямата маса на плочите, както и топлинната маса, заключена в бетона позволяват ефективност на системата и комфорт през цялата година.
ПОТЕНЦИАЛ И БЪДЕЩЕ
След окрупнени сметки, цената на сградата възлиза на  550000 лв.
Предвиждания за функционирането й предполагат годишен приход от 57000, доказвайки ефективността на първоначалната инвестиция, която би следвало да се изплати за 8 г.
Тематиката на проекта, и позицията му в градската и социална тъкан го превръщат в инвестиционно интересен и икономически релевантен. Планираните приоритетите на ЕС за програмния период 2014 – 2020 създават впечатлението, че предприемачеството и инициативността ще бъдат стимулирани – факти, допълнително доказващи реалистичността на проекта.  Партньорство между собственика и частен инвеститор, в съответствие с приоритетите на съюза, в която България членува и съответно с финансовата му помощ може да се окаже единственият положителен развой за сградата, превръщайки София в основен атрактор за стартиране на бизнес в региона.

арх.Бранимир Брозиг

Специалност: Архитектура
Университет: УАСГ
Година на завършване: 2014
Имейл: bmbrozig@gmail.com
skype: ignoranta